FINANCIAMIENTO

Sí Ud. quiere cubrir su compra con 100% de capital propio, las formalidades pueden ser completadas en pocos días. En casos de financiamiento, el proceso puede durar de 4 a 6 semanas. Con gusto les recomendamos institutos financieros locales que se han especializado en los servicios correspondientes para clientes extranjeros. Hoy día ya no es necesario que Ud. esté presente personalmente durante el trámite del crédito, ni tampoco en el propio acto de cierre (transferencia de propiedad etc.).

 

Para la clarificación de su futuro estatus migratorio y para preguntas de índole fiscal, con gusto les presentamos nuestra red eficiente de abogados especializados (inmuebles, inmigración) y asesores fiscales que gozan de nuestra confianza.

Para casos de decisiones de compra con necesidad de financiamiento, les recomendamos a nuestros clientes solicitar de antemano una precalificación de un banco hipotecario o de un agente hipotecario y solicitarles una “carta de pre-aprobación”  (Pre-Approval Letter) que equivale a una aprobación provisional de crédito. Esta aceptación sin compromiso y libre de costos, toma en consideración su situación financiera y establece un monto máximo de financiamiento de parte del banco. Los vendedores aprecian o incluso esperan esta muestra de capacidad de pago, la cual puede acelerar considerablemente las negociaciones y el proceso de compraventa.

Gustosamente le recomendamos un agente hipotecario, quien puede extenderle además un ‘estimado de buena fe’ (Good Faith Estimate). Este es un cálculo aproximado que – en caso de financiamiento – le indica los costos de consecución de capital, los cargos mensuales futuros, así como el aporte de capital propio. Esto le ayuda de antemano establecer su necesidad de capital y un examen realista de su liquidez. En este contexto le rogamos hacer uso de nuestra “calculadora de hipotecas” (Mortgage Calculator) con cuya ayuda puede estimar los cargos  mensuales aproximados  de un supuesto monto de crédito X con una tasa de interés Y.

 

Por favor también tome en cuenta que

…..... por la posesión de su inmueble, y también en el caso eventual de una venta posterior, se originan impuestos. Con gusto le recomendamos un asesor fiscal local.

Anualmente se cobra un impuesto de propiedad que puede variar de distrito a distrito. Para empezar depende del valor de la propiedad y del presupuesto anual del distrito. La prima del seguro de viviendas, también pagadera anualmente, depende entre otros de la ubicación de la propiedad, su valor y edad, forma de techo, tipo de ventanas (resistentes a tempestades) etc.

Costos promedios de mantenimiento por mes:

Administración de vivienda:   aprox. $ 125.00 por mes
Mantenimiento de piscina:     entre $ 80.00 y 100.00 por mes
Mantenimiento de césped:     entre $ 80.00 y 100.00 por mes
Electricidad:                            aprox. $ 80.00 a 230.00, dependiendo del consumo
Agua:                                       aprox. $ 60.00 a 120.00, dependiendo del consumo,
 

En caso de apartamentos y casas adosadas, los siguientes servicios normalmente son incluidos en la cuota de administración (HOA Fees):

  • Seguro de la edificación y reservas
  • Mantenimiento de la edificación
  • Mantenimiento de jardines y áreas alrededor de la edificación
  • Casa Club de la comunidad con piscina, spa e instalaciones deportivas
  • Seguridad; comunidades cercadas con portero
  • Agua y desagüe del hogar propio
  • Televisión por cable en algunas comunidades

 

 

IMPUESTOS

 

El siguiente resumen es de naturaleza general. El sistema fiscal norteamericano y la fiscalización en el marco de convenios de doble tasación están sujetos a reglamentos complejos. Para un análisis individual de su situación debería de consultar a un experto local – gustosamente le recomendamos expertos fiscales locales.

 

Residentes de los EE.UU. o extranjeros no residentes

Como ciudadano de los EE.UU. o poseedor de una ‘Green Card’ se le tratará como residente de los EE.UU. y por consiguiente está sujeto a los impuestos de los Estados Unidos de América. Por principio se fiscalizarán todos sus ingresos mundiales en los EE.UU.

Para extranjeros no residentes solo se fiscalizarán los ingresos generados en los EE.UU.

Cuando su estadía en los EE.UU. se prolonga por más de 182 días dentro de un año calendario, o cuando su estadía en los EE.UU. se prolonga por un promedio anual de más de 121 días en un período de tres años, las disposiciones para residentes también aplican para extranjeros no residentes. Como siempre, existe una serie de excepciones.

El domicilio fiscal no se establece en base a estos criterios para toda clase de impuestos. Para algunos impuestos pueden aplicar otros criterios subjetivos.

 

Impuesto de patrimonio sobre inmuebles (Property Tax)

El ‘Property Tax’ es un impuesto de patrimonio sobre terrenos e inmuebles. En vista de que el estado de Florida, sus distritos y comunas no recaudan impuestos sobre la renta, están obligados a obtener sus ingresos de otra manera. Una de ellas es el ‘Property Tax’ que se recauda principalmente por las ciudades (City), los condados (County) y los distritos escolares (School District). Cada una de estas autoridades puede recaudar hasta 1% de impuestos por año. Dependiendo de la vinculación del terreno, en Naples y Fort Myers pueden resultar impuestos de patrimonio entre 1.00 y 1.75% anualmente. Otros tantos por miles de impuestos pueden ser recaudados por tiempo limitado por las autoridades fiscales individuales para inversiones especiales (Special Assessments). Como base para el cálculo de los impuestos se utiliza el valor estimado (Assessed Value) del inmueble, que es establecido por el tasador del impuesto de la ciudad o del condado (County or City Tax Appraiser).

El impuesto de patrimonio se recauda una vez por año, independientemente del estatus de residencia del propietario.

 

Impuesto sobre la renta (Income Tax)

El impuesto sobre la renta es recaudado por elgobierno federal norteamericano. A los residentes se les fiscaliza en los EE.UU. el total de sus rentas mundiales. A los no residentes (extranjeros no domiciliados) solo se fiscaliza la renta devengada en los EE.UU.

Sí la única renta de un no residente en los EE.UU. proviene de inmuebles, se puede aplicar un procedimiento acortado para su declaración. Sobre tal renta se aplica un impuesto del 30% o la tasa menor de un acuerdo de doble fiscalización. Sin embargo, el impuesto tiene que ser declarado y pagado por los arrendatarios. Generalmente es fiscalmente más ventajoso presentar una declaración de impuestos y aplicar de una vez los costos incurridos en relación al arrendamiento.

 

Impuesto de ganancia de capital sobre inmuebles (Capital Gain Tax)

1.Ganancia de capital exenta de impuestos

Por principio, ganancias de capital de transacciones inmobiliarias están sujetas a impuestos en los EE.UU. Como excepción vale una ganancia de capital de máximo $ 250.000 (para solteros/as) respectivamente $ 500.000 (para casados) al vender un inmueble que durante un mínimo de dos años les sirvió de domicilio principal. Para extranjeros basta una estadía de 730 días dentro de un período de cinco años para cumplir con este plazo de dos años. Se considera únicamente el tiempo realmente pasado en los EE.UU. Bajo las condiciones correctas, en los EE.UU. se puede obtener una considerable ganancia de capital libre de impuestos.

2. Ganancias de capital sujetas a impuestos

En todas las demás transacciones, la ganancia de capital está sujeta a impuestos. La determinación de la ganancia se realiza bajo aspectos usuales: el precio de compra y las inversiones realizadas se deducen del precio de venta. Para inmuebles de posesión personal (propiedad personal, mediante una Empresa de Responsabilidad Limitada o sociedad LLP) rige por una duración de posesión de menos de 12 meses la tasa personal máxima de impuestos. La tasa para ganancias de capital con un tiempo de posesión de 1 año y 1 día o más, actualmente es de entre 0 y 15%. La determinación exacta de la tasa de impuestos se realiza de acuerdo a la escala de progresión tributaria del contribuyente.

 

Ventas por extranjeros

Cuando un extranjero no residente vende un inmueble, se retendrá por principio un 10% del precio de venta al momento de la transferencia de propiedad y se remesa a las autoridades fiscales (IRS). De esta manera, las autoridades aseguran que una eventual ganancia de capital se fiscaliza en los EE.UU. Sin embargo, bajo ciertas circunstancias no se tiene que efectuar esta retención del 10%. Esto es el caso, cuando el monto de la venta no excede $ 300,000 y el comprador quiera utilizar el inmueble como su residencia primaria. En la mayoría de los casos se realiza un reembolso de los impuestos por las autoridades fiscales. La retención del 10% de impuestos también puede ser reducida cuando se somete una solicitud para el ‘Certificado de Retención Reducida’ (Reduced Withholding Certificate; formulario 8288-B) por tarde el día del cierre de la transacción.

 

Impuestos y contribuciones únicos en compras de inmuebles

Aparte de los impuestos anuales antes mencionados, se producen los siguientes impuestos y contribuciones por la compra de un inmueble:

  • Transferencia de propiedad (0.7% del precio de compra; Impuesto Estatal de Timbre sobre Contratos)
  • Obligaciones/hipotecas nuevas y asumidas (0.35% del monto; Impuesto Estatal de Timbre sobre Pagarés)
  • Hipotecas nuevas registradas (0.02% del monto; Impuesto Estatal de Timbres sobre Hipotecas).

Estos impuestos y contribuciones se liquidan como costos de cierre en el estado de cierre en todas las transacciones inmobiliarias.

 

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