FINANZIERUNG

Wenn sie den Kauf zu 100 % mit Eigenkapital abdecken möchten, können die Formalitäten in nur wenigen Tagen abgewickelt werden. Bei einer Finanzierung kann die Abwicklung ca. 4-6 Wochen dauern. Gerne empfehlen  wir Ihnen hiesige Finanzinstitute oder deutschsprachige Experten vor Ort, die sich auf entsprechende Finanzdienstleistungen für europäische Kunden spezialisiert haben. Es ist heutzutage nicht notwendig, daß Sie persönlich während der Kreditbearbeitung vor Ort anwesend sind, ebensowenig beim eigentlichen Closing (u.a. Eigentumsübertragung).

 

Zur Vorabklärung Ihres zukünftigen Aufenthaltstatus in den USA und deutsch-relevanter Steuerfragen präsentieren wir Ihnen gerne unser effizientes Netzwerk von spezialisierten und deutschsprachigen Rechtsanwälten (Immobilien, Einwanderung) und Steuerberatern in Naples, die unser Vertrauen genießen.

Für den Fall einer Kaufentscheidung mit Finanzierungsbedarf empfehlen wir unseren Kunden, sich bereits im Vorfeld von einer Hypothekenbank oder einem Mortgage Broker qualifizieren und einen entsprechenden „ Pre-Approval Letter“ (vorläufige  Kreditbewilligung) erstellen zu lassen. Diese unverbindliche und kostenfreie Zusage berücksichtigt Ihre finanzielle Situation und legt einen Maximalbetrag fest, der von der Bank finanziert wird.  Verkäufer schätzen diesen Ausweis der Zahlungsfähigkeit sehr, wenn sie ihn nicht sogar erwarten und Verhandlungen und Kaufablauf können dadurch erheblich beschleunigt werden.

Gerne vermitteln wir Sie an entsprechende deutschsprachige Mortgage Broker, die Ihnen außerdem  ein sogenanntes „Good Faith Estimate“ anfertigen. Dies ist eine ca.-Kalkulation, die Ihnen im Falle einer Finanzierung die möglichen  Kapitalbeschaffungskosten, die zukünftigen monatlichen Belastungen sowie den zu erbringenden Eigenkapitalanteil aufzeigt. Dies hilft Ihnen im Vorfeld, Ihren Kapitalbedarf zu ermitteln und eine realistische Prüfung Ihrer Liquidität vorzunehmen. Bitte bedienen Sie sich an dieser Stelle schon einmal unseres “Mortgage Calculators”, mit dessen Hilfe Sie die monatlichen Belastungen für eine angenommene Kreditsumme X zum Zinsatz Y überschlagsmäßig errechnen können.

 

Bedenken Sie bitte auch, 

……..daß für die Haltung Ihrer Immobilie und auch bei einem späteren etwaigen Verkauf Steuern anfallen. Kontaktieren Sie einen Steuerberater vor Ort. Gerne empfehlen wir Ihnen deutschsprachige Experten.

Es wird eine jährliche Grundsteuer erhoben, die von Verwaltungsbezirk zu Verwaltungsbezirk unterschiedlich ausfallen kann. Sie ist zunächst einmal abhängig vom Wert des Hauses und vom Jahresbudget des Bezirkes. Bei den Gebäudeversicherungen, ebenfalls meist jährlich zu zahlen, ist die Prämie u.a. abhängig  von der Lage des Objektes, seinem Wert und Alter, Form des Daches, Ausführung der Fenster (sturmsicher) etc.

 

Durchschnittliche Unterhaltungskosten (Haus) pro Monat:

Hausverwaltungsservice:          $125 bis $220/Monat ca.
Pool-Service:                              $80 bis $100 /Monat ca.
Rasen Service:                          $80 bis $ 100 /Monat ca.
Strom verbrauchsabhängig:    $80 bis $ 230 /Monat
Wasser verbrauchsabhängig:  $60 bis $ 120 /Monat

 

Bei Wohnungen oder Reihenhäusern sind meistens die folgenden Leistungen im mtl. Wohngeld (HOA Fees) enthalten:

  • Gebäudeversicherung und Rücklagen
  • Gebäudeinstandhaltung
  • Garten- und Landschaftspflege rund um das Gebäude
  • Community Clubhaus mit Pool, Spa und Sporteinrichtungen
  • Security, ggf. „Gated Community“ mit Pförtner
  • Wasser / Abwasser im eigenen Haushalt
  • In einigen Communities auch Kabelfernsehen  

 

STEUERN

Der folgende kurze Überblick ist allgemeiner Natur. Das amerikanische Steuersystem und die Besteuerung  im Rahmen der Doppelbesteuerungsabkommen unterliegen komplexen Regelungen. Für eine individuelle Betrachtung Ihrer Situation sollten Sie sich mit einer kundigen Fachperson in Verbindung setzen – wir vermitteln Ihnen gerne unsere deutschsprachigen Steuerexperten vor Ort.

 

US Resident oder Non-resident Alien

Als US-Bürger oder Inhaber einer Greencard werden Sie als US-Resident behandelt und somit in den Vereinigten Staaten steuerpflichtig. Hier wird grundsätzlich das weltweite Einkommen in den USA versteuert.

Bei Non-resident Aliens (nicht-ansässigen Ausländern) wird nur das in den USA erwirtschaftete Einkommen in den USA steuerpflichtig.

Wenn ein Aufenthalt in den USA länger als 182 Tage in einem Kalenderjahr dauert oder der jährliche US-Aufenthalt mehr als 121 Tage im Durchschnitt eines dreijährigen Zeitraums betrug, gelten die Vorschriften für Residents auch für Non-resident Aliens. Wie immer gibt es hier eine Reihe von Ausnahmen.

Der Steuersitz wird nicht für alle Steuerarten aufgrund dieser Kriterien festgelegt. Bei einigen Steuern können weitere subjektive Kriterien zur Anwendung kommen.

 

Vermögenssteuer auf Immobilien (Property Tax)

Die Property Tax ist eine Vermögenssteuer auf Grundstücke und Immobilien. Da der Staat Florida, seine Bezirke und Kommunen keine Einkommenssteuern erheben, müssen die Einnahmen auf anderen Wegen erzielt werden. Einer davon ist die Property Tax, die im Wesentlichen von der City, vom Bezirk (County) und vom Schulbezirk (School District) erhoben wird. Jede dieser Hoheiten kann bis 10 Mills (10 Promille = 1%) Steuern pro Jahr erheben. Je nach Zugehörigkeit des Grundstückes können in Naples und Fort Myers aktuell zwischen 1,00 und 1,75%  Vermögenssteuer pro Jahr anfallen. Zusätzliche Steuerpromille können zeitlich befristet von den einzelnen Steuerhoheiten für spezielle Investitionen (Special Assessments) erhoben werden. Als Grundlage für die Steuerberechnung dient der Schätzwert (Assessed Value) der Immobilie, der durch den County oder City Tax Appraiser erhoben wird.

Die Property Tax wird unabhängig vom Resident-Status des Besitzers einmal jährlich erhoben.

 

Einkommenssteuer (Income Tax)

Die Einkommenssteuer wird von der amerikanischen Bundesregierung erhoben. Bei Residents ist das gesamte weltweite Einkommen in den USA steuerpflichtig. Bei Non-resident Aliens (nicht-ansässigen Ausländern) wird nur das in den USA erwirtschaftete Einkommen in den USA steuerpflichtig.

Wenn das einzige US-Einkommen eines Non-Residents durch Immobilien generiert wurde, kann ein abgekürztes Verfahren zur Deklarierung angewendet werden. Hier wird nur das US-Einkommen zu 30% oder dem tieferen Doppelbesteuerungssatz besteuert. Die Steuer muß jedoch von den Vermietern oder der beauftragten Immobilienverwaltung abgerechnet und einbezahlt werden.  Normalerweise ist es aber steuerlicher günstiger, eine Steuererklärung einzureichen, um dann auch die angefallenen Kosten bei der Vermietung anzurechnen.

 

Kapitalgewinnsteuer auf Immobilien (Capital Gain Tax)

1. Steuerbefreite Kapitalgewinne

Grundsätzlich sind Kapitalgewinne durch Immobilientransaktionen in den USA steuerpflichtig. Als Ausnahme gilt ein Kapitalgewinn von maximal $250'000 (Alleinstehende), respective  $500'000 (Verheiratete) beim Verkauf einer Immobilie, nachdem diese während mindestens zwei Jahren Hauptwohnsitz war. Für Ausländer reicht ein Aufenthalt von 730 Tagen innerhalb von fünf Jahren zur Erfüllung dieser Zweijahresfrist. Es wird nur die tatsächlich in den USA verbrachte Zeit angerechnet. Unter den richtigen Voraussetzungen kann mit amerikanischen Immobilien somit ein beträchtlicher Kapitalgewinn steuerbefreit erzielt werden

2. Besteuerte Kapitalgewinne

Bei allen anderen Transaktionen ist der erzielte Kapitalgewinn steuerpflichtig. Die Ermittlung des Gewinnes erfolgt nach üblichen Gesichtspunkten, die Kaufkosten und getätigte Investitionen werden vom Verkaufspreis abgezogen. Für persönlich gehaltene Immobilien (persönlich oder über eine entsprechende Limited Liability Company LLC oder Partnership LLP gehalten) gilt für eine Besitzdauer von unter 12 Monaten der maximale persönliche Steuersatz, derjenige Satz für Kapitalgewinne mit einer Besitzdauer von 1 Jahr und 1 Tag oder länger beträgt momentan zwischen 0 und 15%.  Die genaue Bemessung des Steuersatzes erfolgt nach der jeweiligen Progressionsstufe des Steuerpflichtigen.

 

Verkäufe durch Ausländer

Wenn ein Ausländer (Non-resident) eine Immobilie veräußert, muß bei der Eigentumsübertragung (Closing) grundsätzlich 10% des Verkaufsbetrages zurückbehalten und der Steuerbehörde (IRS) überwiesen werden. So stellt die Steuerbehörde sicher, daß ein eventueller Kapitalgewinn auch in den USA versteuert wird. Unter bestimmten Umständen müssen die 10% jedoch nicht einbehalten werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verkaufsbetrag unter $300'000 liegt und der Käufer die Immobilie als primären Wohnsitz nutzen will. In den meisten Fällen wird eine Steuerrückerstattung vom amerikanischen Finanzamt geleistet. Die 10% Quellensteuer kann auch reduziert werden, wenn man einen Antrag bis spätestens am Closing Tag für das “Reduced Withholding Certificate” (Formuar 8288-B) einreicht.

 

Einmalige Steuern und Abgaben beim Immobilienkauf

Neben den oben aufgeführten jährlich erhobenen Steuern entstehen bei einem Immobilienkauf in Naples Florida, USA einmalige Steuern, bzw. Abgaben für

  • Eigentumsübertragung (0.7% des Kaufpreises, State documentary stamp tax on deeds)
  • Neue und übernommene Schuldscheine/Hypotheken (0.35% des Betrages, State documentary stamp tax on notes)
  • Neu eingetragene Hypotheken (0.02% des Betrages, State documentary stamp tax on mortgages).

Diese Steuern und Abgaben werden als Closing Costs im Closing Statement abgerechnet und bei allen Immobilientransaktionen berechnet.